Resultados en la redacción de planes de viabilidad en instalaciones deportivas

El estudio de viabilidad económico-financiera es la base para licitar concesiones deportivas con seguridad: define objeto, demanda, riesgos y condiciones. El próximo año, con umbrales actualizados y más exigencia en sostenibilidad y control, conviene reforzar metodología y trazabilidad.

15 marzo, 2025

Equipo Unofit

Consultores especializados en gestión deportiva

Contexto

La realización de estudios de Viabilidad Económico-Financiera de instalaciones deportivas, con carácter previo a la licitación de los contratos de concesión de obras y de concesión de servicios a celebrar, por los poderes adjudicadores y entidades adjudicadoras, así como por otros entes, organismos y entidades dependientes de la Administración General del Estado y de las Corporaciones Locales, se redactan de conformidad con la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público (LCSP).

El próximo año habrá tres motivos prácticos para “subir el nivel” del plan de viabilidad:

Cambios de umbrales y procedimientos: afectan al calendario, publicidad y exigencias formales “según el valor estimado y tipo de contrato”.
Costes operativos más sensibles (energía, personal, mantenimiento): si no se modelan escenarios, el contrato nace con incertidumbre.
Mayor foco en sostenibilidad y control: cada vez es más habitual incorporar condiciones ambientales e indicadores de servicio desde pliegos.

Qué implica para Administración Pública

Estos estudios permiten, en su elaboración, conocer (entre otros aspectos):

El objeto del proyecto y el plazo máximo de concesión.
La previsión de demanda de uso de las actividades y servicios.
Las condiciones de la contratación.
La transferencia del riesgo operacional al concesionario y las condiciones en que se produce.
La probabilidad de concurrencia.
La rentabilidad económica y social del proyecto.
Su impacto ambiental.
Las aportaciones públicas previstas a la construcción o explotación de la concesión (según aplique / a confirmar).
La idoneidad del modelo contractual.
La razonabilidad de la rentabilidad del proyecto en atención al riesgo asumido por el concesionario.
Etc.

Riesgos si no se actúa

Pliegos apoyados en hipótesis no verificables: demanda y estructura de costes no coherentes con la realidad del servicio.
Desequilibrio en la transferencia del riesgo operacional: puede afectar a la concurrencia y a la solvencia de las ofertas recibidas.
Riesgo de ejecución problemática: modificaciones, reclamaciones y necesidad de medidas correctoras durante la concesión.
Dificultad para fiscalizar y exigir cumplimiento: falta de indicadores, estándares de calidad y evidencias objetivas de prestación.

Oportunidades si se hace bien

Reducción de riesgos de impugnación: expediente más sólido y justificativo en las decisiones clave (objeto, plazo, solvencia, criterios).
Mejor diseño del modelo contractual: obligaciones, riesgos y mecanismos de revisión/reequilibrio (según aplique) más claros.
Mejora del servicio público: estándares mínimos, condiciones de accesibilidad y continuidad del servicio.
Gobernanza del contrato: cuadro de mando, auditorías/inspecciones y trazabilidad de incidencias desde el inicio.

Qué recomendamos

Paso 1: Diagnóstico previo del municipio y del sistema deportivo local

Una redacción sujeta a una rigurosa metodología nace de un diagnóstico previo del municipio y su sistema deportivo local, donde se localiza o se ubicará el equipamiento deportivo; incluyendo el análisis de todas las variables del entorno para disponer de una visión global que permita identificar las necesidades y objetivos para satisfacer las demandas de la ciudadanía.

Qué no puede faltar (mínimo):

Mapa de oferta y demanda (pública/privada) y perfiles de usuario.
Lectura territorial (accesos, movilidad, estacionalidad, turismo si influye).
Coherencia con planes directores y planificación municipal (si existe).

Paso 2: Si la instalación ya funciona, audita operación y costes

En el caso de instalaciones deportivas en pleno funcionamiento, el diagnóstico de su situación cobra vital importancia, con el objeto de analizar las características de instalación deportiva, su sistema actual de funcionamiento, los criterios de planificación y diseño aplicados en relación con las determinaciones de los planes directores y normativa de proyecto, así como aspectos de análisis interno como la estructura de la organización, programas, presupuesto, etc.

Incorpora escenarios (base/conservador/optimista) y sensibilidades:

Ocupación y abonados.
Tarifa media y mix de actividades.
Coste energético y de personal.
Mantenimiento y reposición.

Paso 3: Aterriza el riesgo operacional y tradúcelo a pliegos

Actividades indispensables que aportarán un conocimiento previo y propuesta inicial de trabajo para iniciar los siguientes pasos metodológicos en la redacción del estudio de viabilidad y/o estudio económico-financiero.

En la práctica:

Define qué riesgos asume el concesionario (demanda, costes, disponibilidad) y qué mecanismos se prevén.
Define y asigna en el expediente y en pliegos el mapa completo de riesgos (demanda e ingresos, tarifas, costes laborales y subrogación, consumos/suministros, disponibilidad y continuidad del servicio, mantenimiento y reposición, estado inicial y cumplimiento normativo), indicando para cada uno los mecanismos de gestión y control.
Baja el plan a condiciones ejecutables: niveles de servicio, mantenimiento, reposiciones, penalidades e indicadores.

Errores comunes

Hipótesis de demanda/uso sin justificar (datos, series, comparables y supuestos): debilita la acreditación del riesgo operacional (riesgo de demanda) en concesiones.
Duración de concesión: no motivar un plazo y haceerlo constar en el PCAP, ni respetar topes y reglas del art. 29 para concesiones (incluidas inversiones iniciales y durante la vida de la concesión).
Riesgo operacional mal definido : se configura como concesión, pero el expediente/pliegos no dejan claro que el concesionario asume un riesgo real (demanda/suministro) y que no está garantizada la recuperación de inversiones/costes en condiciones normales.
Estado inicial de la instalación insuficientemente documentado: falta inventario y alcance de conservación/mantenimiento/reposición, lo que acaba en interpretaciones divergentes durante la ejecución.
Subrogación: no incorporar en pliegos la información obligatoria para que el licitador evalúe costes laborales (convenio, categorías, jornadas, salarios, antigüedad, etc.) de acuerdo a la normativa vigente.
Seguimiento y control débiles: No fijar desde el inicio el sistema de verificación (reporting, evidencias, penalidades), lo que limita la exigencia real de niveles de servicio.